精華地推案 品質向上提升

記者林美芬╱專題報導

都市精華區土地標售，擠滿數十家建商進場搶地，標出的價格高出底價兩倍以上，房市似乎頗為看好。不過，郊區土地標售，建商卻呈現觀望態度，看地人減少，出價者更少，似乎土地買氣如潮水般退潮；土地標售呈現郊區與市區冷熱有別的現象。

2003年下半年，房市從谷底反彈跡象明顯，建商開始大舉購地，從市區炒熱到郊區。根據國有財產局統計，2003年的土地標售逐步進入旺季，當年度土地標售標脫率是37%左右；但到2004年，標脫率攀升到50%以上！今年1-4月的標脫率也達到52%，算是相當高；決標總金額超過110億元，較2004年第4季42億多元超出67億元，成長超過100%，數字說明，今年標脫的土地，價格明顯上揚。

國有財產局並分析，分析這些土地標脫的優勢，發現同樣都具有區位佳、交通便利、生活機能完善等特質，所以標脫金額也屢創新高。

以市場資訊來解讀則是，越是精華區土地，建商越是卯足勁搶，不惜加價搶標；短期前景尚未明朗的區塊，建商進場的意興明顯闌珊。

不僅政府公有土地出售如此，民間土地交易，差異性更大，早在去年，大批的AMC土地自銀行手中盤出，第一波盤出的主要是精華區的土地，第二波則是一些價格低廉的工業用地。不過這些工業用地還是被開發成住宅產品為主，主因是，都市變遷，一些位於市區的廠房早就遷廠，留下空廠房，部份則因經營不善，淪為銀行的不良資產，在新的交通、環境轉型下，成為建商土地開發的新標的。

以台北縣為例，中和、板橋地區諸多被住宅區圍繞的工業區，從建商手中成為搶手住宅個案推出；中和市四號公園邊土地，建商以底價2倍多的價格、每坪80萬左右搶進，其實，第二高標的價格只略低於第一標，創下中和土地交易的新天價，顯見競爭激烈。泰山十八甲的土地已經從兩年前的12萬元左右，一路飆到每坪25、26萬元，兩年多來地價翻了1倍，地主還惜售；板橋新站特區的土地售價，飆到每坪137萬元，地價向台北市信義計劃區看齊，但特區內已經沒有土地可以出售…，諸如此類的新型精華區正在快速的改變房市生態。

根據住展雜誌市調統計，建商搶地的核心，還是集中三類，一是地段夠強、二是捷運站、三是投資型，而這三類幾乎又是交叉存在；如非這三類型土地，交易熱度明顯下降。

逐步形成的「兩極化」的土地交易，從區域來看，不僅是台北市精華地段土地搶標，大台北都會區以捷運往外擴散，有捷運站加持、公園綠地為鄰、又或是生活便利性極佳的區塊，幾乎都成為新的精華區土地，另外，新的都市發展接近成熟，展現強烈遠景者，也是建商搶地的重點區。

建商不惜加價搶進精華區，未來推出的建築個案等級，自是往上推升。這股消費升級風潮，短期內可望成為台灣房市的主流。